Web 会議で賃貸契約、IT 重説とは?

まずは不動産の契約上、必要なルールについて理解を深めたいと思います。

金額の大きな不動産の取引を行うためにはある程度の知識が必要です。関連する法律や条令も多く、その契約にあたっては細かい条件までしっかり確認、理解した上で進めなければ、後々問題になるケースもあるからです。そのため、「宅地建物取引業法」という法律が定められ、資格取得者がきちんと売買を行うなど、取引上必要となる様々なルールが用意されています。

それらの一連のルールの中に、不動産の売買契約、もしくは賃貸借契約を結ぶ際に、重要な事項を丁寧に説明するよう定められています。しかも、それは専門家である宅地建物取引士が対面で説明しなければならないとされていました。これは、保険の契約にも同様のルールが惹かれていました。電話で申し込んでも、保険の外交員が自宅や職場に来て、きちんと内容を説明し、理解をしたことを示す署名、捺印が求められていたのもそのためです。

要するに契約金額が大きかったり、長期にわたり、なおかつ細かな規定や関連法があり、ある程度、それらの決まりを理解しないと、後々トラブルになったり、損害を被る可能性があるものに関して、きちんと資格を持った人間が、相手が理解するまで十分に説明した上で契約をするというルールによって、契約者が守られていたと言うことです。

この説明行為を、不動産業界では、宅地建物取引士が「借主への重要事項説明」、略して「重説」と呼んでいます。入居審査の際には、入居希望者はこの重要事項説明を必ず受けなければなりません。恐らく、皆さんも家を借りたり購入する際に「重要事項説明書」という書面を元に、不動産会社から説明を受けたと思います。その書面にはきちんと宅地建物取引士の記名押印があったかと思いますが、それがない場合には注意が必要です。

賃貸借契約時の重要事項説明書に記載されている内容は大きく、「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」に分類できます。ここにすべてを列挙はしませんが、対象物件に関する事項というのは、主に「登記内容」「法令制限」といった法律がらみだけでなく、「飲用水などインフラの整備」「耐震診断の内容」や「石綿使用調査の内容」など住民の生活に影響を及ぼす内容にも言及しています。また「取引条件に関する事項」に関しては、「賃料以外に必要な金銭」「契約の解除」「契約期間と更新」「敷金等の精算」「損害賠償の予定や違約金」などの内容が盛り込まれています。

これらは専門的な内容が多く含まれているため、入居予定者内容理解が不十分になりがちです。説明する側もそうですが、説明を受ける側もある程度の予備知識をつけたうえで話を聞いて理解を深めた方が良いでしょう。難しいから、形式的だからという理由で右から左に聞き流していると、実際に住み始めてから何らかの問題が浮上する可能性があります。この重要事項説明時に疑問を解消しておくのが理想です。

まず、利用者の IT 環境の確認が必要です。パソコン、タブレット、などのデバイスと通信環境、マイク、カメラ、スピーカー機能はどうか、Web 会議ツールはどうか。リモートワークや Web 会議の経験があれば、恐らく対応は可能でしょう。おすすめなのは事前の接続テストの実施です。音声が途切れないか、映像は乱れないかなどの通信状態を確認しておきます。そして、利用者に書類一式を郵送。宅地建物取引士が記名押印した書面であることが必須事項です。事前に確認してもらう必要があるので、IT 重説の前日までに届いているようにするのが望ましいです。
そして、当日、実際に IT 重説を実施。説明する側は宅地建物取引士証を提示して確認してもらい、併せて契約者本人であることを確認してから開始します。途中で通信障害などの不具合が起きた場合は直ちに中断します。終了後には、利用者に契約書類一式および必要書類を返送してもらいます。契約完了後、契約開始日またはその前日までに鍵を渡して終了です。

それでは IT 重説を始めるに当たって、準備するものについて説明します。IT 重説を実施するためにはネットワーク環境が必要です。画面が静止してしまったり、音声が途切れたりした場合は IT 重説を中断しなければなりません。おすすめなのは安定した通信環境が確保できる有線 LAN の活用です。Wi-Fi を使用しているのであればルータなどの機器刷新し、ご家庭の広さに合わせたスペックを確保したいものです。宅地建物取引士証などが確認できるよう、十分な解像度のカメラや、音声のやりとりのためにマイクなどの音響機器などの性能も確認しておきましょう。